Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen – die Standardform der Baufinanzierung

Das Annuitätendarlehen ist die am weitaus häufigsten genutzte Form der Finanzierung selbst genutzter Immobilien. Ein Annuitätendarlehen schließt in der Regel flexible Tilgungen, Tilgungsaussetzungen oder vorzeitige Rückzahlungen aus. Alle diese Möglichkeiten existieren natürlich, sind aber mit Vorfälligkeitsentschädigungen und anderen Gebühren verbunden. Innerhalb der Zinsbindungsfrist besteht der Vorteil eines Annuitätendarlehens in der gleichbleibenden periodischen Belastung aus Zins und Tilgungsleistungen, der Annuität.

Annuität = jährliche Belastung aus Zins- und Tilgungsleistungen

Die Annuität wird dabei in der Regel in halbjährlichen, vierteljährlichen oder monatlichen Raten gezahlt. Im Verlauf der Rückzahlung des Darlehens bleibt die Zahlungsbelastung pro Periode konstant, innerhalb der Rate verringert sich aber der Zinsanteil und es erhöht sich der Tilgungsanteil wie Sie unserem nachfolgenden Beispiel und unserer Infografik entnehmen können. Im Grunde wird die Berechnung tagesaktuell vorgenommen, weil Tilgungs- und Zinsanteil unterschiedlichen juristischen Bewertungen unterliegen und bei einem plötzlichen Totalausfall oder auch einer plötzlichen Kompletttilgung die genaue Restschuld berechnet werden muss. In den Abrechnungen der Banken erfolgt allerdings aus Gründen des Komforts ein monatlicher Überblick. Wenn das Annuitätendarlehen wie geplant gleichmäßig getilgt wird, beträgt der Tilgungsanteil der letzten Rate nahe 100 Prozent.

Rechner für Annuitätendarlehen

Zinsrechner Baufinanzierung
Schritt 1 Nettodarlehensbetrag:
nur Zahl z.B. 10000
Schritt 2 Kreditlaufzeit:
bitte wählen
Schritt 3 Beleihung:
bitte wählen
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bitte wählen
voll
Schritt 5 Nur regionale Angebote aus meiner Region berücksichtigen (bitte PLZ angeben):
Anbieter / Produkt Eff. Jahreszins /
Gebundener Sollzins
Monatl. Rate /
Restschuld
1 DTW Immobilienfinanzierung
Baufinanzierung
1,11 %
1,10 %
388,75 €
118.287,14 €
zum Anbieter
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 1,11%, Sollzins gebunden p.a.: 1,10%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 150.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 164.904,60 €, Darlehensgeber/-vermittler: DTW GmbH, Q5, 14-22, 68161 Mannheim
2 Dr. Klein
Baufinanzierung
1,20 %
1,11 %
400,00 €
118.142,69 €
zum Anbieter
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 1,20%, Sollzins gebunden p.a.: 1,11%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 150.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 166.104,49 €, Darlehensgeber/-vermittler: Dr. Klein Privatkunden AG, Hansestr. 14, 23558 Lübeck
3 comdirect bank
Baufinanzierung PLUS
1,21 %
1,20 %
401,25 €
118.126,58 €
zum Anbieter
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 1,21%, Sollzins gebunden p.a.: 1,20%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 150.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 166.237,73 €, Darlehensgeber/-vermittler: comdirect bank AG, Pascalkehre 15, 25451 Quickborn
4 Interhyp
Baufinanzierung
1,21 %
1,20 %
401,25 €
118.126,58 €
zum Anbieter
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 1,21%, Sollzins gebunden p.a.: 1,20%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 150.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 166.237,73 €, Darlehensgeber/-vermittler: Interhyp AG, Marcel-Breuer-Str. 18, 80807 München
5 Baufiline
Baufinanzierung
1,46 %
1,45 %
432,50 €
117.720,51 €
zum Anbieter
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 1,46%, Sollzins gebunden p.a.: 1,45%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 150.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 169.563,23 €, Darlehensgeber/-vermittler: BaufiService GmbH, Stettiner Str. 7, 88250 Weingarten
6 ING-DiBa
Baufinanzierung
1,49 %
1,45 %
436,25 €
117.671,33 €
zum Anbieter
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 1,49%, Sollzins gebunden p.a.: 1,45%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 150.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 169.961,58 €, Darlehensgeber/-vermittler: ING-DiBa AG, Theodor-Heuss-Allee 2, 60486 Frankfurt am Main
7 Deutsche Bank
Baufinanzierung
1,55 %
1,54 %
443,75 €
117.572,67 €
zum Anbieter
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 1,55%, Sollzins gebunden p.a.: 1,54%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 150.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 170.757,82 €, Darlehensgeber/-vermittler: Deutsche Bank AG, Taunusanlage 12, 60325 Frankfurt am Main und Deutsche Bank Privat- und Geschäftskunden AG, Theodor-Heuss-Allee 72, 60486 Frankfurt am Main
* Werte für gewählten Zeitraum. Bitte beachten Sie die detaillierten Preisinformationen gem. Paragraph 6 PAngV, die Sie über den Infobutton erhalten. Alle Angaben ohne Gewähr

Wie kann man Annuitätendarlehen berechnen?

Zur Veranschaulichung der Berechnung eines Annuitätendarlehens greifen wir auf ein konkretes Beispiel zurück:

Entwicklung von Zins- und Tilgungsanteil an Rate bei Annuitätendarlehen im Zeitverlauf

Beispiel für die Veränderung von Zins- und Tilgungsanteil an der Gesamtrate

Tilgungsplan für die ersten zwölf Monate: 100.000 EUR Darlehenssumme, 3 % Zinsen p.a., 2 % Tilgung, Ratenzahlung monatlich

Ermittlung der Monatsrate:
5 % Annuität (3 % Zinsen p.a. + 2 % Tilgung) = 5.000,00 EUR
Monatsrate: 5.000,00 EUR : 12 = 416,67 EUR

Zeitraum Darlehenssumme
in EUR
Zinsanteil
in EUR
Tilgungsanteil
in EUR
Monatsrate
in EUR
1. Monat 100.000,00 250,00 166,67 416,67
2. Monat 99.833,33 249,58 167,08 416,67
3. Monat 99.666,25 249,17 167,50 416,67
4. Monat 99.498,75 248,75 167,92 416,67
5. Monat 99.330,83 248,33 168,34 416,67
6. Monat 99.162,49 247,91 168,76 416,67
7. Monat 98.993,73 247,48 169,18 416,67
8. Monat 98.824,55 247,06 169,61 416,67
9. Monat 98.654,94 246,64 170,03 416,67
10. Monat 98.484,91 246,21 170,45 416,67
11. Monat 98.314,46 245,79 170,88 416,67
12. Monat 98.143,58 245,36 171,31 416,67

 

Info-Grafik zum Thema: Niedrige Zinsen und niedrige Tilgung resultieren in langer Kreditlaufzeit

Tilgungsdauer für Annuitätendarlehen berechnen

Die Entwicklung von Zins- und Tilgungsanteil im Zeitverlauf lässt sich für beliebige Daten auch mit unserem Tilgungsrechner berechnen:

Tilgung berechnen - Tilgungsplan

%

%

%

%

Jahre

%

 

Niedrige Bauzinsen = längere Laufzeit bei gleichem Tilgungssatz

Eine auf den ersten Blick paradoxe Situation: die Bauzinsen sinken, der Verbraucher muss bei gleichem Tilgungssatz niedrigere Raten für dasselbe Annuitätendarlehen zahlen – und die Laufzeit verlängert sich. Diesen für Laien oft schwer verständliche Tatsache verdeutlichen unsere nachfolgenden Berechnungen und Infografiken:

Tilgungsdauer eines Annuitätendarlehens in Jahren
anfänglicher Tilgungssatz in % Darlehenszins p.a. (nominal)
2 2,5 3 3,5 4 4,5 5 5,5 6 6,5 7
1 55,08 50,25 46,42 43,17 40,42 38,08 36,00 34,25 32,67 31,17 29,92
1,5 42,50 39,42 36,75 34,58 32,67 31,00 29,50 28,17 27,00 25,92 25,00
2 34,83 32,58 30,67 29,08 27,67 26,33 25,25 24,25 23,25 22,42 21,67
2,5 29,50 27,92 26,42 25,17 24,08 23,08 22,17 21,33 20,58 19,92 19,25
3 25,67 24,42 23,25 22,25 21,33 20,50 19,75 19,08 18,50 17,92 17,33
3,5 22,75 21,67 20,75 19,92 19,25 18,50 17,92 17,33 16,83 16,33 15,83
4 20,42 19,58 18,83 18,08 17,50 16,92 16,42 15,92 15,42 15,00 14,58
4,5 18,50 17,83 17,17 16,58 16,08 15,58 15,08 14,67 14,25 13,92 13,58
5 17,00 16,33 15,83 15,33 14,83 14,42 14,00 13,67 13,33 13,00 12,67
6 14,50 14,08 13,67 13,25 12,92 12,58 12,25 12,00 11,67 11,42 11,17
7 12,67 12,33 12,00 11,75 11,42 11,17 10,92 10,67 10,50 10,25 10,08
8 11,25 11,00 10,75 10,50 10,25 10,08 9,83 9,67 9,50 9,33 9,17
9 10,17 9,92 9,75 9,50 9,33 9,17 9,00 8,83 8,67 8,50 8,33
10 9,25 9,08 8,92 8,75 8,58 8,42 8,25 8,08 8,00 7,83 7,75
Annahmen; 100.000 EUR Darlehensbetrag, sofortige Auszahlung, monatliche Ratenzahlung, keine Zinsänderung nach Ablauf der ersten Sollzinsbindungsphase

 

Info-Grafik zum Thema: Tilgungsdauer eines Annuitätendarlehens in Abhängigkeit von Zins- und Tilgungssatz

 

Erhöhung des Tilgungssatzes bewirkt Verkürzung der Laufzeit des Annuitätendarlehens

Wie sich die Laufzeit eines Annuitätendarlehens durch die Erhöhung des (anfänglichen) Tilgungssatzes erhöht, zeigen wir Ihnen nachfolgend. Die Werte in jeder Zeile der Tabelle geben dabei die Verkürzung der Laufzeit gegenüber dem darüber stehenden Wert in Jahren bei Erhöhung des Tilgungssatzes um 0,50 Prozentpunkte an.

anfänglicher Tilgungssatz in % Darlehenszins p.a. (nominal)
2 2,5 3 3,5 4 4,5 5 5,5 6 6,5 7
1,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
+0,5 Prozentpunkte 12,58 10,83 9,67 8,58 7,75 7,08 6,50 6,08 5,67 5,25 4,92
+0,5 Prozentpunkte 7,67 6,83 6,08 5,50 5,00 4,67 4,25 3,92 3,75 3,50 3,33
+0,5 Prozentpunkte 5,33 4,67 4,25 3,92 3,58 3,25 3,08 2,92 2,67 2,50 2,42
+0,5 Prozentpunkte 3,83 3,50 3,17 2,92 2,75 2,58 2,42 2,25 2,08 2,00 1,92
+0,5 Prozentpunkte 2,92 2,75 2,50 2,33 2,08 2,00 1,83 1,75 1,67 1,58 1,50
+0,5 Prozentpunkte 2,33 2,08 1,92 1,83 1,75 1,58 1,50 1,42 1,42 1,33 1,25
+0,5 Prozentpunkte 1,92 1,75 1,67 1,50 1,42 1,33 1,33 1,25 1,17 1,08 1,00
+0,5 Prozentpunkte 1,50 1,50 1,33 1,25 1,25 1,17 1,08 1,00 0,92 0,92 0,92
+ 1,0 Prozentpunkte 2,50 2,25 2,17 2,08 1,92 1,83 1,75 1,67 1,67 1,58 1,50
+ 1,0 Prozentpunkte 1,83 1,75 1,67 1,50 1,50 1,42 1,33 1,33 1,17 1,17 1,08
+ 1,0 Prozentpunkte 1,42 1,33 1,25 1,25 1,17 1,08 1,08 1,00 1,00 0,92 0,92
+ 1,0 Prozentpunkte 1,08 1,08 1,00 1,00 0,92 0,92 0,83 0,83 0,83 0,83 0,83
+ 1,0 Prozentpunkte 0,92 0,83 0,83 0,75 0,75 0,75 0,75 0,75 0,67 0,67 0,58

 

Info-Grafik zum Thema: Verkürzung der Laufzeit eines Annuitätendarlehens durch Erhöhung des Tilgungssatzes

Erhöhung des Zinssatzes bewirkt auch Verkürzung der Laufzeit – bei gleich bleibendem Tilgungssatz

Auch diese Tatsache lässt sich am besten anhand von Berechnungen veranschaulichen: bei gleich bleibendem (anfänglichem) Tilgungssatz bewirkt ein höherer Darlehenszins eine Verkürzung der Laufzeit des Annuitätendarlehens. Natürlich steigt auch die Rate entsprechend aber wir wollen hier nur die Laufzeit betrachten, denn diese stellt eine oft unterschätzte Kompontente der Finanzierung dar. Die Werte in jeder Spalte der nachfolgenden Tabelle geben dabei die Verkürzung der Laufzeit gegenüber dem davor stehenden Wert in Jahren bei Erhöhung des Zinssatzes um 0,50 Prozentpunkte an.

anfänglicher Tilgungssatz in % Darlehenszins p.a. (nominal) – (PP = Prozentpunkte)
2,00 Prozent + 0,50 PP + 0,50 PP + 0,50 PP + 0,50 PP + 0,50 PP + 0,50 PP + 0,50 PP + 0,50 PP + 0,50 PP + 0,50 PP
1 0 4,83 3,83 3,25 2,75 2,33 2,08 1,75 1,58 1,50 1,25
1,5 0 3,08 2,67 2,17 1,92 1,67 1,50 1,33 1,17 1,08 0,92
2 0 2,25 1,92 1,58 1,42 1,33 1,08 1,00 1,00 0,83 0,75
2,5 0 1,58 1,50 1,25 1,08 1,00 0,92 0,83 0,75 0,67 0,67
3 0 1,25 1,17 1,00 0,92 0,83 0,75 0,67 0,58 0,58 0,58
3,5 0 1,08 0,92 0,83 0,67 0,75 0,58 0,58 0,50 0,50 0,50
4 0 0,83 0,75 0,75 0,58 0,58 0,50 0,50 0,50 0,42 0,42
4,5 0 0,67 0,67 0,58 0,50 0,50 0,50 0,42 0,42 0,33 0,33
5 0 0,67 0,50 0,50 0,50 0,42 0,42 0,33 0,33 0,33 0,33
6 0 0,42 0,42 0,42 0,33 0,33 0,33 0,25 0,33 0,25 0,25
7 0 0,33 0,33 0,25 0,33 0,25 0,25 0,25 0,17 0,25 0,17
8 0 0,25 0,25 0,25 0,25 0,17 0,25 0,17 0,17 0,17 0,17
9 0 0,25 0,17 0,25 0,17 0,17 0,17 0,17 0,17 0,17 0,17
10 0 0,17 0,17 0,17 0,17 0,17 0,17 0,17 0,08 0,17 0,08

 

Info-Grafik zum Thema: Verkürzung der Rückzahlung eines Annuitätendarlehens bei höherem Zinssatz

Es ist zu beachten, dass die hier dargestellte Form des Annuitätendarlehens eine deutsche Besonderheit darstellt, die international nicht unbedingt üblich ist. Das hängt vor allem mit den langen Zinsbindungsfristen zusammen, die sich in jahrzehntelangen Phasen stabiler Wirtschaftsentwicklung traditionell herausgebildet haben. In anderen Ländern werden die Zinsen meist spätestens jährlich neu verhandelt, was den Schwankungen an den internationalen Märkten besser entspricht. Hypothekenzinsen sind schließlich von den Europäischen Leitzinsen abhängig.

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