Tilgung

Tilgung

Die Tilgung ist generell die Rückzahlung einer Schuld, im allgemeinen Darlehensverkehr wird der Begriff für denjenigen Anteil an der Rückzahlung verwendet, der sich auf den Nettokreditbetrag bezieht. Das ist deshalb bedeutsam, weil die Zinsen auf den jeweilig verbleibenden Darlehensbetrag berechnet werden. Eine Tilgung kann höchst unterschiedlich geleistet werden, in gleichbleibenden Raten monatlich, quartalsweise, halb- oder ganzjährig, in größeren, unregelmäßigen Zahlungen + gleichbleibenden Zahlungen oder auf einmal.

Tilgungsvereinbarungen

Etwa 90 Prozent aller Hypothekendarlehen in Deutschland werden als Annuitätendarlehen gestaltet, bei denen eine monatliche gleichbleibende Ratenzahlung erfolgt. Diese Annuitätendarlehen zeichnen sich durch einen allmählich ansteigenden Tilgungsanteil bei allmählich sinkendem Zinsanteil aus, wodurch die Rate gleich bleibt. Entscheidend ist hierbei, mit welchem Prozentsatz die Tilgung beginnt. Es wird mindestens 1 Prozent anfänglicher Tilgung verlangt, der Darlehensnehmer hat jedoch Vorteile, wenn er höher tilgt, weil sich die Netto-Restschuld schneller verringert und dadurch der Zinsanteil schneller sinkt.

Zwischentilgung und Tilgungsaussetzung

Es gibt weitere Tilgungsvereinbarungen wie Zwischentilgungen mit größeren Summen, Darlehen mit Tilgungsaussetzung und Darlehen mit variabler Tilgung und variablen Zinsen. Diese Vereinbarungen müssen gesondert getroffen werden, ein späteres Abweichen vom anfangs vereinbarten Tilgungsplan ist in der Regel nicht möglich beziehungsweise mit einer Vorfälligkeitsentschädigung verbunden.

Zwischentilgungen ermöglichen ein deutliches Reduzieren der Restschuld und dadurch eine erhebliche Zinsentlastung. Wenn diese Möglichkeit vertraglich vereinbart wird, wirkt sich das in der Regel auf den Hypothekenzins aus. Dieser wird dann meist geringfügig höher festgelegt, weil die Bank durch die Zwischentilgung einen insgesamt niedrigeren Zinsgewinn realisiert. Daher soll diese Möglichkeit vertraglich nur vereinbart werden, wenn die Aussicht auf Zwischentilgung realistisch ist.

Darlehen mit Tilgungsaussetzung werden vereinbart, wenn der Darlehensnehmer zum Ende der Darlehenslaufzeit eine größere Summe sicher erwartet, zum Beispiel aus einer Kapitallebensversicherung. Auch eine Erbschaft käme infrage, wenn nach menschlichem Ermessen diese nach Darlehensende (meist 25 – 30 Jahre) zu erwarten ist.

Diese Summe wird dann einmalig zur Tilgung verwendet, der Darlehensnehmer zahlt regelmäßig die Zinsen auf den gesamten Darlehensbetrag. Das ist momentan günstiger, in der Summe kann es teurer werden als ein Annuitätendarlehen, bei dem sich durch die Tilgung der Darlehensbetrag und damit auch die Zinsbelastung verringern.

Darlehen mit variablen Zinsen und variabler Tilgung

Darlehen mit variabler Tilgung und variablen Zinsen werden zum Beispiel für Fremdwährungskredite vergeben. Hier wird in der Regel quartalsweise der Zinssatz festgelegt, auch variable Tilgungen werden von vornherein ermöglicht, um im Falle von Währungsturbulenzen flexibel reagieren zu können. Darlehensnehmer, die ab etwa 2010 ein Fremdwährungsdarlehen in Schweizer Franken aufgenommen haben, mussten im August / September 2011 diese Möglichkeit nutzen, als der Euro gegen den Franken abstürzte.

Tilgungsfestlegung

Pauschal lässt sich sagen, dass nicht hoch genug getilgt werden kann, was für das Annuitätendarlehen bedeutet, dass der anfängliche Tilgungssatz weitaus höher als das übliche 1 Prozent gewählt wird. Es gilt hierbei: Je niedriger die Zinsen sind, desto länger dauert bei einer bestimmten anfänglichen Tilgung die Rückzahlung.

Ein Zinsniveau von 6 Prozent erlaubt bei einer Anfangstilgung eine Rückzahlung in 30 Jahren, bei 4 Prozent Zinsen sind es unter gleichen Tilgungsbedingungen schon 40 Jahre. Das klingt zunächst paradox, liegt aber in der Konstruktion der Annuität begründet. Die Ratenhöhe bleibt durch die Annuität konstant. Die Restschuld nimmt durch die Tilgung ab, der Zinsanteil der Rate wird dadurch kleiner. Die Rate bleibt konstant, der Tilgungsanteil steigt. Bei niedrigen Zinsen sinkt der Zinsanteil langsamer, der Tilgungsanteil steigt dadurch langsamer. Es wird länger getilgt.

Beispiel einer Tilgung bei unterschiedlich hohen Zinssätzen

100.000 Euro werden mit 6 Prozent verzinst, im ersten Jahr wird 1 Prozent (1.000 Euro) getilgt. Die Schuld des zweiten Jahres = 99.000 Euro wird wieder mit 6 Prozent verzinst. Die Schulden beider Jahre zusammen betragen 11.940 Euro. Sollte der Darlehensnehmer jedoch 3 Prozent anfänglich tilgen, werden im ersten Jahr 3.000 Euro getilgt, im zweiten Jahr noch 97.000 Euro mit 6 Prozent verzinst, die Schulden beider Jahre betragen 11.820 Euro. Hier entsteht also ein Zinsgewinn von 120 Euro, der sich fortsetzt, weil der Tilgungsanteil weiter steigt.

Wenn die 100.000 Euro mit 4 Prozent verzinst werden, besteht im ersten Jahr eine Zinsschuld von 4.000 Euro, bei 1 Prozent Tilgung werden im zweiten Jahr 99.000 Euro verzinst, die Zinsschuld beider Jahre beträgt zusammen 7,960 Euro. Werden 3 Prozent getilgt, also im zweiten Jahr 97.000 Euro mit 4 Prozent verzinst, beträgt die Zinsschuld beider Jahre zusammen 7880 Euro. Hier entsteht ein Zinsgewinn durch die höhere Tilgung von 80 Euro.
Die niedrigeren Zinsen sollen und müssen daher in jedem Fall für eine höhere Tilgung genutzt werden, um die Laufzeit des Kredites im Rahmen zu halten. In jedem Fall bleibt es dabei, dass eine höhere Tilgung jeweils die Gesamtbelastung verringert.

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