Wie viel Eigenkapital ist für eine Baufinanzierung notwendig?

Montag den 26.11.2012

Baukredite sind immer noch günstig zu haben, weshalb sich immer mehr Mieter fragen, ob es nicht günstiger wäre, eine Baufinanzierung aufzunehmen, anstatt immer höhere Mieten zu zahlen. Doch nicht für jeden ist die Aufnahme eines Baudarlehens wirklich geeignet, neben der Bonität und der auf Jahre und Jahrzehnten folgende finanzielle Belastung durch die Tilgung des Kredits spielt noch ein anderes Thema eine wichtige Rolle: das Eigenkapital. Inzwischen gibt es immer mehr Angebote, bei denen mit Baufinanzierungen ohne Eigenkapital geworben wird. Diese mögen auf den ersten Blick durchaus verlockend erscheinen, auf den zweiten haben sie meist dann eben doch einen Haken: die deutlich höheren Bauzinsen.

Denn so günstig die Zinsen für Baukredite derzeit sind, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist eher nicht zu solch günstigen Zinssätzen zu haben. Dies hat auch einen einfachen Grund: je niedriger der Anteil an Eigenkapital ist, der für ein Baudarlehen mitgebracht wird, umso höher steigt gleichzeitig das Risiko der kreditgebenden Bank, mit einem Zahlungsausfall des Kreditnehmers leben zu müssen. Ein solcher ist vor allem dann schnell da, wenn eine Teil- oder Ganzvermietung des gebauten Hauses bereits in die Ratenzahlung einberechnet wird. Wird kein Mieter gefunden oder zahlt dieser seine Miete nicht rechtzeitig, bricht schnell das ganze Gerüst der Rückzahlung des Kredits ins sich zusammen.

Vor allem bei Baufinanzierungen mit einer hohen Kreditsumme ist es deshalb umso wichtiger, genügend Eigenkapital mitzubringen, um nicht einen deutlich höheren Zinssatz bezahlen zu müssen. Die Anforderungen, die dabei an die Höhe des Eigenkapitals gestellt werden, können dabei von Bank zu Bank durchaus variieren. Während ein Kreditinstitut vielleicht nur 30 Prozent an eigenem Kapital voraussetzt, damit eine Kreditvergabe erfolgt, kann bei einer anderen Bank durchaus 50 oder gar mehr Prozent an Eigenkapital verlangt werden.

Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital sollte man hingegen genauer hinsehen. Wie hoch sind die Zinsen wirklich, ist dann die Frage. Ein vorab in einem Angebot angegebener Zinssatz für den Baukredit muss dann nicht unbedingt mit dem Zinssatz übereinstimmen, der dann letztlich im Kreditvertrag steht. Dies bedeutet für künftige Bauherren vor allem eines: den Vertrag gründlich lesen und gegebenenfalls auch den zu beauftragenden Architekten nach seiner Meinung befragt, bevor der Kreditvertrag unterschrieben und damit abgeschlossen wird.

Ob eine eigenkapitalfreie Baufinanzierung hingegen wirklich zu empfehlen ist, steht auf einem anderen Blatt. Wer gerne hohe Zinsen für seinen Kredit zahlen möchte, auch angesichts eines sonst historisch niedrigen Zinsniveaus für Baukredite, der wird bei der einen oder anderen Bank durchaus einen solchen Kredit ohne Eigenkapitalanforderung erhalten. Ob sich dieser in finanzieller Hinsicht jedoch tatsächlich rechnet, ist mehr als fraglich. Modellhaftes Beispiel: wer nur von einem Zinssatz von 10 Prozent jährlich für eine Kreditsumme von 200.000 Euro ausgeht, der merkt schnell, dass der ganze Baukredit ohne Eigenkapital eine durchaus richtig teure Sache werden kann. Denn: die anfänglich 20.000 Euro an Zinsen wollen auch abgezahlt werden, dazu kommen die darauf entfallenden Zinseszinsen. Ein auf den ersten Blick vielleicht sogar günstiges Eigenheim wird durch die Bauzinsen zu einer richtigen teuren Geschichte.

Deshalb ist es durchaus empfehlenswerter, trotz des für normale Baukredite niedrigen Zinsniveaus lieber noch einige Jahre zu sparen, um dann auch das erforderliche Eigenkapital mitzubringen. Denn selbst wenn die Bauzinsen dann auf gar 7 oder 8 Prozent jährlich gestiegen sein sollten, kommt man unter dem Strich immer noch deutlich günstiger weg, als es derzeit bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital der Fall wäre.


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