Tilgung – Formeln, Erklärungen, Beispiele

Unter Tilgung versteht man generell die Rückzahlung einer Schuld. Im allgemeinen Darlehensverkehr wird der Begriff für denjenigen Anteil an der Rückzahlung verwendet, der sich auf den Nettokreditbetrag bezieht. Das ist deshalb bedeutsam, weil die Zinsen auf den jeweilig verbleibenden Darlehensbetrag berechnet werden. Eine Tilgung kann ganz unterschiedlich geleistet werden. Normaler Weise werden gleichbleibende Raten mit definiertem Turnus vereinbart. Ganz klassisch werden die Tilgungsraten monatlich, quartalsweise, halbjährlich oder jährlich geleistet. Ebenfalls üblich sind regelmäßige Zahlungen in Kombination mit unregelmäßigen Einmalzahlungen, sogenannten Sondertilgungen. In manchen Fällen ist es sinnvoll, die Tilgung erst am Laufzeitende zu leisten. Bis dahin zahlt der Kreditnehmer lediglich die Anfallenden Zinsen. Getilgt wird in einer Summe am Ende der Kreditlaufzeit.

Tilgungsfestlegung

Pauschal lässt sich sagen, dass nicht hoch genug getilgt werden kann. Für das Annuitätendarlehen bedeutet das, dass der anfängliche Tilgungssatz weitaus höher als das übliche 1 Prozent gewählt wird. Eine Annuität ist sich die regelmäßig wiederholende Zahlung eines Kreditnehmers. Im Folgenden bezeichnen wir die jährlichen Kreditrückzahlungen (Zinsen + Tilgung) als Annuitäten.

Tilgung berechnen

Mit unserem Tilgungsrechner können Sie verschiedene Finanzierungsszenarien hinsichtlich Erst- und Anschlusszins sowie Höhe der Tilgung durchspielen

Tilgung berechnen - Tilgungsplan

%

%

%

%

Jahre

%

Berechnung mit tagesaktuellen Konditionen

Wenn Sie den Einfluss verschiedener Tilgungssätze auf die monatlichen Raten und die Gesamtkosten einer Immobilienfinanzierung anhand tagesaktueller Konditionen verschiedener Banken und Vermittler berechnen wollen, können Sie das nachfolgend tun:

Zinsrechner Baufinanzierung
Schritt 1 Nettodarlehensbetrag:
nur Zahl z.B. 10000
Schritt 2 Kreditlaufzeit:
bitte wählen
Schritt 3 Beleihung:
bitte wählen
Schritt 4 Tilgung:
bitte wählen
voll
Schritt 5 Nur regionale Angebote aus meiner Region berücksichtigen (bitte PLZ angeben):
Anbieter / Produkt Eff. Jahreszins /
Gebundener Sollzins
Monatl. Rate /
Restschuld
1 DTW Immobilienfinanzierung
Baufinanzierung
0,88 %
0,88 %
360,00 €
118.652,42 €
zum Anbieter
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 0,88%, Sollzins gebunden p.a.: 0,88%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 150.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 161.832,20 €, Darlehensgeber/-vermittler: DTW GmbH, Q5, 14-22, 68161 Mannheim
2 comdirect bank
Baufinanzierung PLUS
0,89 %
0,89 %
361,25 €
118.636,65 €
zum Anbieter
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 0,89%, Sollzins gebunden p.a.: 0,89%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 150.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 161.965,96 €, Darlehensgeber/-vermittler: comdirect bank AG, Pascalkehre 15, 25451 Quickborn
3 immo-finanzcheck.de
Baufinanzierung
0,90 %
0,89 %
362,50 €
118.620,88 €
zum Anbieter
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 0,90%, Sollzins gebunden p.a.: 0,89%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 150.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 162.099,71 €, Darlehensgeber/-vermittler: VIANTIS AG, immo-finanzcheck.de, Roßstraße 92, 40476 Düsseldorf
4 Dr. Klein
Baufinanzierung
0,96 %
0,91 %
370,00 €
118.525,99 €
zum Anbieter
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 0,96%, Sollzins gebunden p.a.: 0,91%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 150.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 162.901,84 €, Darlehensgeber/-vermittler: Dr. Klein Privatkunden AG, Hansestr. 14, 23558 Lübeck
5 Degussa Bank
ImmobilienFinanzierung
1,00 %
1,00 %
375,00 €
118.462,53 €
zum Anbieter
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 1,00%, Sollzins gebunden p.a.: 1,00%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 150.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 163.436,27 €, Darlehensgeber/-vermittler: Degussa Bank AG, Theodor-Heuss-Alle 74, 60486 Frankfurt am Main
6 Interhyp
Baufinanzierung
1,00 %
1,00 %
375,00 €
118.462,53 €
zum Anbieter
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 1,00%, Sollzins gebunden p.a.: 1,00%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 150.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 163.436,27 €, Darlehensgeber/-vermittler: Interhyp AG, Marcel-Breuer-Str. 18, 80807 München
7 Baufiline
Baufinanzierung
1,21 %
1,20 %
401,25 €
118.126,58 €
zum Anbieter
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 1,21%, Sollzins gebunden p.a.: 1,20%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 150.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 166.237,73 €, Darlehensgeber/-vermittler: BaufiService GmbH, Stettiner Str. 7, 88250 Weingarten
8 ING-DiBa
Baufinanzierung
1,38 %
1,35 %
422,50 €
117.851,19 €
zum Anbieter
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 1,38%, Sollzins gebunden p.a.: 1,35%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 150.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 168.500,22 €, Darlehensgeber/-vermittler: ING-DiBa AG, Theodor-Heuss-Allee 2, 60486 Frankfurt am Main
9 Deutsche Bank
Baufinanzierung
1,48 %
1,47 %
435,00 €
117.687,74 €
zum Anbieter
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 1,48%, Sollzins gebunden p.a.: 1,47%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 150.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 169.828,82 €, Darlehensgeber/-vermittler: Deutsche Bank AG, Taunusanlage 12, 60325 Frankfurt am Main und Deutsche Bank Privat- und Geschäftskunden AG, Theodor-Heuss-Allee 72, 60486 Frankfurt am Main
* Werte für gewählten Zeitraum. Bitte beachten Sie die detaillierten Preisinformationen gem. Paragraph 6 PAngV, die Sie über den Infobutton erhalten. Alle Angaben ohne Gewähr

Auswirkung unterschiedlicher Tilgungshöhen

Im Regelfall ist es so, dass ein Kreditnehmer einen gewissen Betrag für Kreditverpflichtungen zur Verfügung hat. Seien es freie Mittel, die sonst gespart würden und nun investiert werden. Oder die Mietzahlungen, die den Kredit gegenfinanzieren sollen. Jedem, der sich für Investitionen in Immobilien interessiert, kommt die aktuelle Zinslage natürlich sehr entgegen.

Da die Zinsen sehr niedrig sind, kommt ein Kredit den Investor heute günstiger, als es noch vor einigen Jahren der Fall war. Ein Tilgungssatz von einem Prozent war oft der Standard, zwei Prozent waren schon wirklich gut. Früher

Tilgungsvereinbarungen

Etwa 90 Prozent aller Hypothekendarlehen in Deutschland werden als Annuitätendarlehen gestaltet, bei denen eine monatliche gleichbleibende Ratenzahlung erfolgt. Diese Annuitätendarlehen zeichnen sich durch einen allmählich ansteigenden Tilgungsanteil bei allmählich sinkendem Zinsanteil aus, wodurch die Rate gleich bleibt. Entscheidend ist hierbei, mit welchem Prozentsatz die Tilgung beginnt. Es wird mindestens 1 Prozent anfänglicher Tilgung verlangt, der Darlehensnehmer hat jedoch Vorteile, wenn er höher tilgt, weil sich die Netto-Restschuld schneller verringert und dadurch der Zinsanteil schneller sinkt.

Zwischentilgung und Tilgungsaussetzung

Es gibt weitere Tilgungsvereinbarungen wie Zwischentilgungen mit größeren Summen, Darlehen mit Tilgungsaussetzung und Darlehen mit variabler Tilgung und variablen Zinsen. Diese Vereinbarungen müssen gesondert getroffen werden, ein späteres Abweichen vom anfangs vereinbarten Tilgungsplan ist in der Regel nicht möglich beziehungsweise mit einer Vorfälligkeitsentschädigung verbunden.

Zwischentilgungen ermöglichen ein deutliches Reduzieren der Restschuld und dadurch eine erhebliche Zinsentlastung. Wenn diese Möglichkeit vertraglich vereinbart wird, wirkt sich das in der Regel auf den Hypothekenzins aus. Dieser wird dann meist geringfügig höher festgelegt, weil die Bank durch die Zwischentilgung einen insgesamt niedrigeren Zinsgewinn realisiert. Daher soll diese Möglichkeit vertraglich nur vereinbart werden, wenn die Aussicht auf Zwischentilgung realistisch ist.

Darlehen mit Tilgungsaussetzung werden vereinbart, wenn der Darlehensnehmer zum Ende der Darlehenslaufzeit eine größere Summe sicher erwartet, zum Beispiel aus einer Kapitallebensversicherung. Auch eine Erbschaft käme infrage, wenn nach menschlichem Ermessen diese nach Darlehensende (meist 25 – 30 Jahre) zu erwarten ist.

Diese Summe wird dann einmalig zur Tilgung verwendet, der Darlehensnehmer zahlt regelmäßig die Zinsen auf den gesamten Darlehensbetrag. Das ist momentan günstiger, in der Summe kann es teurer werden als ein Annuitätendarlehen, bei dem sich durch die Tilgung der Darlehensbetrag und damit auch die Zinsbelastung verringern.

Darlehen mit variablen Zinsen und variabler Tilgung

Darlehen mit variabler Tilgung und variablen Zinsen werden zum Beispiel für Fremdwährungskredite vergeben. Hier wird in der Regel quartalsweise der Zinssatz festgelegt, auch variable Tilgungen werden von vornherein ermöglicht, um im Falle von Währungsturbulenzen flexibel reagieren zu können. Darlehensnehmer, die ab etwa 2010 ein Fremdwährungsdarlehen in Schweizer Franken aufgenommen haben, mussten im August / September 2011 diese Möglichkeit nutzen, als der Euro gegen den Franken abstürzte.

Auswirkung der Zinshöhe

Es gilt: Je niedriger die Zinsen sind, desto länger dauert bei einer bestimmten anfänglichen Tilgung die Rückzahlung. Bleiben wir bei obigem Beispiel, einem Kredit mit 100.000 Euro: Ein Zinsniveau von 5 Prozent erlaubt bei einer Anfangstilgung von 2 Prozent eine Rückzahlung in etwas mehr als 25 Jahren. Bei 3 Prozent Zinsen sind es unter gleichen Tilgungsbedingungen schon fast 31 Jahre. Das klingt zunächst paradox, liegt aber in der Konstruktion der Annuität begründet.

Wir stellen dazu drei Finanzierungsszenarien auf, jeweils für einen Kredit über 100.000 Euro.

  1. Zinssatz 5 Prozent, Tilgung 2 Prozent
  2. Zinssatz 3 Prozent, Tilgung 2 Prozent
  3. Zinssatz 3 Prozent, Tilgung 4 Prozent

Berechnen Sie anfangs die Höhe der Annuität indem Sie die Kreditsumme mit dem Zinssatz multiplizieren. Addieren Sie dazu die Kreditsumme mal dem Tilgungssatz.

Annuität = (Kreditsumme * Zinssatz) + (Kreditsumme * Tilgungssatz)

  1. Beispielfinanzierung: Annuität = (100.000 * 5 %) + (100.000 * 2 %) = 5.000 + 2.000 = 7.000
  2. Beispielfinanzierung: Annuität = (100.000 * 3 %) + (100.000 * 2 %) = 3.000 + 2.000 = 5.000
  3. Beispielfinanzierung: Annuität = (100.000 * 3 %) + (100.000 * 4 %) = 5.000 + 2.000 = 7.000

Betrachten wir nun die einzelnen Zahlungen während der ersten 15 Jahre, die ein Kreditnehmer leistet und deren Effekt auf die Tilgungsleistung.

Erstes Beispiel

Dieser Tilgungsplan gleicht einem Darlehen, das noch vor wenigen Jahren sehr realistisch war. Im ersten Beispiel (Zins 5 Prozent, Tilgung 2 Prozent) zahlt der Kreditnehmer:

Jahresleistung

Zins (5%)

Tilgung (2%)

Annuität (p.a.)

Restschuld

Annuität 1

5.000,00 €

2.000,00 €

7.000,00 €

98.000,00 €

Annuität 2

4.900,00 €

2.100,00 €

7.000,00 €

95.900,00 €

Annuität 3

4.795,00 €

2.205,00 €

7.000,00 €

93.695,00 €

Annuität 4

4.684,75 €

2.315,25 €

7.000,00 €

91.379,75 €

Annuität 5

4.568,99 €

2.431,01 €

7.000,00 €

88.948,74 €

Annuität 6

4.447,44 €

2.552,56 €

7.000,00 €

86.396,17 €

Annuität 7

4.319,81 €

2.680,19 €

7.000,00 €

83.715,98 €

Annuität 8

4.185,80 €

2.814,20 €

7.000,00 €

80.901,78 €

Annuität 9

4.045,09 €

2.954,91 €

7.000,00 €

77.946,87 €

Annuität 10

3.897,34 €

3.102,66 €

7.000,00 €

74.844,21 €

Annuität 11

3.742,21 €

3.257,79 €

7.000,00 €

71.586,43 €

Annuität 12

3.579,32 €

3.420,68 €

7.000,00 €

68.165,75 €

Annuität 13

3.408,29 €

3.591,71 €

7.000,00 €

64.574,03 €

Annuität 14

3.228,70 €

3.771,30 €

7.000,00 €

60.802,74 €

Annuität 15

3.040,14 €

3.959,86 €

7.000,00 €

56.842,87 €

 

Nach 15 Jahren hat sich die jährliche Tilgungsleistung bereits fast verdoppelt. Ein Zuwachs von 97,99%. Die Tilgung, also der Geldbetrag, der die eigentliche Schuld begleicht, wird schnell größer. Der Kredit ist beinahe zur Hälfte zurück bezahlt.

Hohe Zinsen beschleunigen den Kreditverlauf

Ergebnis: Im 26. Jahr wird der Kredit zur Gänze abbezahlt sein und insgesamt 179.773,09 Euro gekostet haben.

Zweites Beispiel

Wir gleichen den Zins an die aktuelle Lage an. Der Kreditnehmer bezahlt nun 3 Prozent Zinsen auf seinen Kredit, belässt aber die Tilgungsrate bei ebenfalls 2 Prozent.

Jahresleistung

Zins (3%)

Tilgung(2%)

Annuität (p.a.)

Restschuld

Annuität 1

3.000,00 €

2.000,00 €

5.000,00 €

98.000,00 €

Annuität 2

2.940,00 €

2.060,00 €

5.000,00 €

95.940,00 €

Annuität 3

2.878,20 €

2.121,80 €

5.000,00 €

93.818,20 €

Annuität 4

2.814,55 €

2.185,45 €

5.000,00 €

91.632,75 €

Annuität 5

2.748,98 €

2.251,02 €

5.000,00 €

89.381,73 €

Annuität 6

2.681,45 €

2.318,55 €

5.000,00 €

87.063,18 €

Annuität 7

2.611,90 €

2.388,10 €

5.000,00 €

84.675,08 €

Annuität 8

2.540,25 €

2.459,75 €

5.000,00 €

82.215,33 €

Annuität 9

2.466,46 €

2.533,54 €

5.000,00 €

79.681,79 €

Annuität 10

2.390,45 €

2.609,55 €

5.000,00 €

77.072,24 €

Annuität 11

2.312,17 €

2.687,83 €

5.000,00 €

74.384,41 €

Annuität 12

2.231,53 €

2.768,47 €

5.000,00 €

71.615,94 €

Annuität 13

2.148,48 €

2.851,52 €

5.000,00 €

68.764,42 €

Annuität 14

2.062,93 €

2.937,07 €

5.000,00 €

65.827,35 €

Annuität 15

1.974,82 €

3.025,18 €

5.000,00 €

62.802,17 €

 

Nach 15 Jahren hat sich die Tilgungsleistung lediglich um 51,26 % erhöht. Das ist der entscheidende Unterschied. Die Zinsschritte, wenn man so will, sind kleinere. Da sich die Zinszahlungen langsamer reduzieren, kann die Tilgungsleistung nur langsam wachsen. Daher dauert es wesentlich länger einen Kredit zu tilgen, wenn die Zinsen niedrig sind und die Tilgungsrate die gleiche bleibt.

Niedrige Zinsen und niedrige Tilgung resultieren in langer Kreditlaufzeit

Durch die niedrigeren Zinsen, reduziert sich die jährliche Belastung erheblich. Dieser Vorteil wird über die längere Kreditlaufzeit im Vergleich zum ersten Beispiel auch nicht wieder aufgeholt.

Ergebnis: Dieser Kredit wird am Ende des 31. Jahres getilgt sein und 154.994,64 Euro gekostet haben.

Drittes Beispiel

Die niedrigeren Zinsen sollen und müssen daher in jedem Fall für eine höhere Tilgung genutzt werden, um die Laufzeit und Kosten des Kredites zu optimieren. Lassen Sie sich nicht durch eine geringere jährliche Belastung wie im Beispiel 2 blenden. Dieser Vorteil wird sofort aufgewogen, wenn Sie die Kreditlaufzeit betrachten.

Im dritten Beispiel überlegen wir also, dass der Kreditnehmer früher in der Lage gewesen wäre, 7.000 Euro pro Jahr zu investieren. Bleibt er dabei und passt die Tilgungsrate entsprechend an, ergibt sich folgendes Bild innerhalb der ersten 15 Jahre:

Jahresleistung

Zins (3%)

Tilgung (4%)

Annuität (p.a.)

Restschuld

Annuität 1

3.000,00 €

4.000,00 €

7.000,00 €

96.000,00 €

Annuität 2

2.880,00 €

4.120,00 €

7.000,00 €

91.880,00 €

Annuität 3

2.756,40 €

4.243,60 €

7.000,00 €

87.636,40 €

Annuität 4

2.629,09 €

4.370,91 €

7.000,00 €

83.265,49 €

Annuität 5

2.497,96 €

4.502,04 €

7.000,00 €

78.763,46 €

Annuität 6

2.362,90 €

4.637,10 €

7.000,00 €

74.126,36 €

Annuität 7

2.223,79 €

4.776,21 €

7.000,00 €

69.350,15 €

Annuität 8

2.080,50 €

4.919,50 €

7.000,00 €

64.430,66 €

Annuität 9

1.932,92 €

5.067,08 €

7.000,00 €

59.363,58 €

Annuität 10

1.780,91 €

5.219,09 €

7.000,00 €

54.144,48 €

Annuität 11

1.624,33 €

5.375,67 €

7.000,00 €

48.768,82 €

Annuität 12

1.463,06 €

5.536,94 €

7.000,00 €

43.231,88 €

Annuität 13

1.296,96 €

5.703,04 €

7.000,00 €

37.528,84 €

Annuität 14

1.125,87 €

5.874,13 €

7.000,00 €

31.654,70 €

Annuität 15

949,64 €

6.050,36 €

7.000,00 €

25.604,34 €

 

Die Tilgungsrate erhöht sich mit der gleichen Geschwindigkeit, wie im zweiten Beispiel. Das liegt am selben Zinssatz. Auch hier steigt die Tilgung daher um 51,26 Prozent. Allerdings sind die Beträge wesentlich höhere. Nach 15 Jahren stehen nur noch 25.604,34 Euro auf dem Kreditkontoauszug offen. Wesentlich weniger also als bei den anderen Beispielen.

Optimaler Kreditverlauf: niedrige Zinsen und hohe Tilgung

Wir finden in dieser Variante daher eine Optimierung der beiden entscheidenden Aspekte:

  • Kürzere Laufzeit
  • Geringere Gesamtkosten

Ergebnis: Diese Variante wird für den Kreditnehmer im 19. Jahr abbezahlt sein und 132.532,53 Euro gekostet haben.

Schlussfolgerung für die Kreditentscheidung

Obige Finanzierungsbeispiele deuten in eine bestimmte Richtung: Nie waren die Zeiten für ein Investment in Immobilien so gut wie derzeit. Dennoch geht es gleichzeitig um ein enormes Risiko, da unter dem Strich schlichtweg große Summen bewegt werden. Wer sich an dieser Stelle hin und her gerissen sieht zwischen dem Willen, die aktuelle Lage für sich zu nutzen und der Angst vor einer Situation, in der Raten nicht mehr geleistet werden könnten, dem sei das Thema Restschuldversicherung ans Herz gelegt.

Nutzen Sie die diversen Rechner, die wir Ihnen anbieten. Erstellen Sie beispielsweise einen Haushaltsplan und nutzen Sie unseren Einnahmen-Ausgaben-Rechner. So finden Sie sehr genau heraus, welche Mittel Ihnen monatlich zur Verfügung stehen.

Im zweiten Schritt vergleichen Sie die aktuellen Kreditangebote mit unserem großen Kreditvergleich.

Der nächste Schritt wäre zum Beispiel den Miet-Kauf-Rechner zu nutzen und zu sehen, ob sich ein Investment für Sie lohnt.

Sollten Sie ein paar Stellschrauben ändern wollen, legen wir Ihnen den Tilgungsrechner und den Volltilgungsrechner ans Herz. Geben Sie Ihre Wunschdaten ein und erstellen Sie einen individuellen Kreditplan.

Bitte bedenken Sie, dass ein großes Investment auch gewisse Risiken birgt, auf die online nicht ausreichend eingegangen werden kann. Lassen Sie sich darum ein maßgeschneidertes Angebot zukommen und nutzen Sie den Rat von Finanzierungsexperten, die Ihre persönlichen Umstände ins Kalkül nehmen.

Kostenloses und unverbindliches Angebot für Baufinanzierung anfordern

Wenn Sie sich bei der Planung Ihrer Baufinanzierung von Experten unterstützen lassen wollen, bieten wir Ihnen nachfolgend die Möglichkeit, sich ein kostenloses und unverbindliches Angebot ausarbeiten zu lassen:

Autor: Marc Opitz


Interhyp Zinsrechner