Fahrtkosten zur Immobilie steuerlich absetzen

A G H K R T U

Urteil des Bundesfinanzhofs (Az. IX R 18/15)

Steuerliche Absetzbarkeit von Fahrtkosten zu einem Vermietungsobjekt

Jedem Vermieter obliegt die Verpflichtung, sich um seine Mietsache zu kümmern. Dazu sind fast immer auch regelmäßige Besuche vor Ort notwendig. Nicht immer befindet sich die Immobilie in direkter Nähe des Wohnortes des Vermieters. Somit sind Fahrten, die der Vermieter von seinem Wohnort zu einem vermieteten Objekt unternimmt, keine privaten Wege, denn sie sind für die Pflege, Instandhaltung und Überprüfung des Mietobjektes zwingend notwendig.

Daraus ergibt sich, dass solche Fahrten auch steuerlich absetzbar sind. In der Regel geschieht dies in Form von Werbungskosten, bei denen für jeden gefahrenen Kilometer eine Pauschale von 0,30 Euro geltend gemacht werden kann. Doch wie verhält es sich, wenn das vermietete Objekt gleichzeitig auch die regelmäßige Tätigkeitsstätte des Vermieters darstellt? Also beispielsweise dann, wenn es sich bei dem vermieteten Objekt um ein Mehrfamilienhaus handelt und der Vermieter in diesem Gebäude ein eigenes Büro zur Erledigung seiner Geschäfte betreibt. Kann er in diesem Fall ebenfalls eine Kilometerpauschale in Form von Werbungskosten steuerlich geltend machen, oder gilt für ihn die ungünstige Entfernungspauschale, welche in den Steuergesetzen für die Wege zu einer Arbeitsstätte vorgesehen ist? Im letztgenannten Fall würde der Vermieter lediglich 0,30 Euro für jeden Entfernungskilometer absetzen können, nicht für jeden tatsächlich gefahrenen Kilometer. In der Regel würde sich die steuerliche Absetzbarkeit somit halbieren.

Der Fall

Mit dieser kniffligen Frage hatte sich kürzlich der Bundesfinanzhof zu beschäftigen. Folgender Sachverhalt lag der Verhandlung zugrunde:

Der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses sanierte über den Zeitraum von einigen Jahren mehrere Wohnungen in seinem Objekt und suchte hierfür die Baustellen regelmäßig auf. Für ein Jahr machte er 165 Besuche steuerlich geltend, für ein anderes Jahr insgesamt 210 Besuche. Für diese Besuche berechnete er die Kilometerpauschale und setzte die Fahrten in Form von Werbungskosten in seiner Steuererklärung steuermindernd ab. Bei der Prüfung der Steuererklärung kam das zuständige Finanzamt jedoch zu der Ansicht, dass aufgrund der Vielzahl der vorgenommenen Fahrten davon auszugehen sei, dass der Steuerpflichtige eine regelmäßige Tätigkeitsstätte in dem zu vermietenden Objekt besitze. Daher sei hier lediglich die Entfernungspauschale anwendbar, wie sie bei üblichen Fahrten vom Wohnort zur Arbeitsstätte zum Einsatz kommen. Der Steuerpflichtige war mit dieser Entscheidung seines Finanzamtes nicht einverstanden und reichte daher Klage ein.

Der Fall ging zunächst durch verschiedene Instanzen mit unterschiedlich gesprochenen Urteilen, bis er schließlich abschließend vor dem Bundesfinanzhof landete. Hier gab das Gericht dem zuständigen Finanzamt Recht und stellte fest, dass ein Vermieter auch bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung im Mietobjekt eine regelmäßige Tätigkeitsstelle haben könne. In diesem Fall seien die Wege vergleichbar mit einem Arbeitnehmer, so dass auch hier die Entfernungspauschale steuerlich anzuwenden sei, nicht die Kilometerpauschale.

Entscheidend für die Ansicht des Gerichtes sei, dass der Vermieter das Objekt nicht nur gelegentlich, sondern mit einer Nachhaltigkeit fortdauernd und immer wieder aufsuche. Im hier vorliegenden Fall sei dieser Umstand durch die hohe Anzahl der Fahrten und einer damit verbundenen, praktisch täglichen Anwesenheit im Mietobjekt gegeben.

Im Regelfall, so das Gericht weiter, suche ein Steuerpflichtiger sein vermietetes Objekt nicht arbeitstäglich auf, sondern in mehr oder weniger größeren zeitlichen Abständen. Dies sei beispielsweise für Kontrollzwecke, für die Ablesung von Zählerständen oder auch bei Mieterwechseln der Fall. Die Verwaltung eines solchen Mietobjektes würde in der Regel keine gesonderten Einrichtungen, etwa ein Büro in der Mietsache selbst, erfordern. Aus den genannten Gründen sei im Regelfall das Objekt nicht als ortsgebundener Mittelpunkt der Vermietungstätigkeit anzusehen, was die steuerliche Anrechnung von Fahrtkosten gemäß der Kilometerpauschale mit 0,30 Euro pro gefahrenen Kilometer rechtfertigt. Dies sei allerdings hier nicht der Fall.

Rechtliche Würdigung

Wie sich an dem hier besprochenen Urteil ersehen lässt, muss der Vermieter in seiner Mietsache nicht zwingend ein Büro betreiben, damit diese als Mittelpunkt seiner beruflichen Tätigkeit gesehen wird. Es reicht aus, im Zusammenhang mit länger andauernden Sanierungsarbeiten nahezu täglich auf der Baustelle vor Ort zu sein, damit die steuerliche Anrechnung nicht mehr in Form der Kilometerpauschale erfolgen kann. Vermieter sollten das bedenken, wenn sie die entsprechenden Angaben in ihrer Steuererklärung machen.


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