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Kammergericht Berlin (Az. 11 U 18/11)

Kaufvertrag einer Immobilie kann wegen überhöhtem Preis für nichtig erklärt werden

Insbesondere in den deutschen Großstädten und Ballungsregionen steigen die Kaufpreise für Immobilien in letzter Zeit wieder stark an. Das verleitet manchen dazu, ein Angebot, das auf die persönlichen Bedürfnisse und Wünsche gut passt, ohne großes Nachdenken wahrzunehmen. Einige Käufer stellen im Nachhinein dann fest, dass der Kaufpreis für die Immobilie viel zu hoch angesetzt war.

Nun könnte man meinen, dass – wie es so oft in der Wirtschaft der Fall ist – Angebot und Nachfrage den Preis regeln, und hier die einfache Weisheit gilt: Wer den überhöhten Preis für eine Eigentumswohnung oder ein Haus bezahlt, der erklärt sich mit diesem auch einverstanden und ist somit selbst schuld. Die Gerichte sehen dies inzwischen allerdings etwas anders. Fällt die Differenz zwischen dem Kaufpreis für eine Immobilie beziehungsweise einer Eigentumswohnung und deren wirklichem Wert besonders groß aus, kann der betreffende Kaufvertrag wegen Sittenwidrigkeit im Nachhinein als nichtig erklärt werden.

Kürzlich wurde ein entsprechender Fall vor dem Kammergericht Berlin verhandelt. Es ging hierbei um den Käufer einer Eigentumswohnung, der für seine Wohnung runter 47.000 € mehr zahlte, ist diese eigentliche wert ist. Die konkreten Zahlen: Der Kläger zahlte für die 33 qm kleine kleine Eigentumswohnung einen Preis von 76.200 €. Als er einige Zeit nach dem Kauf über den hohen Kaufpreis doch ein wenig stutzig wurde, beauftragte er einen Sachverständigen damit, den realen Wohnungswert festzustellen. Nach ausführlichen Untersuchungen kam dieser zu dem Ergebnis, dass die Wohnung lediglich einen Wert von circa 29.000 € darstellt. Daraus ergibt sich eine Differenz von mehr als 47.000 €. Als der Käufer den Verkäufer im Anschluss darum bat, den Vertrag rückgängig zu machen, weigerte dieser sich, woraufhin er Klage beim zuständigen Landgericht einreichte.

Die Richter am Landgericht kamen zu der Einschätzung, dass dem Verkäufer eine "verwerfliche Gesinnung" vorzuwerfen sei. Zwar habe dieser vor dem Verkauf eine Einschätzung des Verkehrswertes der Eigentumswohnung eingeholt, allerdings sollte diese Einschätzung nur dann gelten, wenn vor dem Verkauf umfangreiche Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten in der Wohnung durchgeführt worden wären. Der Verkäufer führte diese Arbeiten allerdings nie durch.

In seinem Urteil legte das Gericht somit fest, dass der geschlossene Vertrag über die Eigentumswohnung sittenwidrig und daher nichtig sei. Der Beklagte muss den Kaufpreis für die Wohnung an den Kläger zurückzahlen. Die Richter des Kammergerichts Berlin bestätigten im folgenden Berufungsprozess diese Auffassung und kamen ebenfalls zum gleichen Schluss. Allerdings muss der Kläger finanziell einige Abstriche machen, da er in der Zeit vom Kauf bis zum Urteil die betreffende Wohnung zeitweilig selbst genutzt und zeitweilig auch vermietet hatte. Die daraus resultierenden Mieteinnahmen sowie die sogenannten Nutzungsvorteile ergeben eine Gesamtsumme von rund 11.000 €, die vom ehemaligen Kaufpreis abgezogen werden darf.

Bleibt zum Schluss aber noch die Frage offen, ab welcher Differenz zwischen Kaufpreis und tatsächlichem Wert einer Immobilie man von Sittenwidrigkeit sprechen kann. Hierzu gibt es leider noch kein allgemein gültiges Urteil, was bedeutet, dass im jeweiligen Einzelfall durch ein Gericht entschieden werden muss. Immobilienverkäufer tun jedoch gut daran, einen realistischen Kaufpreis für ihre Immobilie festzulegen und vom Käufer zu fordern. Andernfalls könnte es im Nachhinein das große Erwachen geben.