Untervermietung bei Auslandsaufenthalt

A F G H K R T

Urteil des Bundesgerichtshofs (Az. VIII ZR 349/13): Eine Wohnung darf zur Kostenentlastung während eines Auslandsaufenthalt untervermietet werden – Vermieter ist bei Weigerung schadenersatzpflichtig

Es kommt in tausenden Fällen jedes Jahr in Deutschland vor, dass Mieter ihr Mietobjekt eine Zeit lang nicht bewohnen können, da sie beispielsweise beruflich zu einem längeren Auslandsaufenthalt verpflichtet wurden. In diesem Fall ist es natürlich sehr ärgerlich, wenn die Mietkosten in der Zeit der Abwesenheit unvermindert weiter laufen, der Betreffende also jeden Monat Miete für eine Wohnung zahlen muss, in der er gar nicht lebt.

Da liegt es doch nahe, auf die Idee zu kommen, die Mietwohnung einfach in der Zeit des Auslandsaufenthaltes weiter- bzw. unterzuvermieten. So schlägt man gleich zwei Fliegen mit einer Klappe: Nach der Rückkehr steht sofort die gewohnte Wohnumgebung wieder zur Verfügung, dennoch reduzieren sich die Mietkosten in dieser Zeit ganz deutlich, oder werden im Idealfall sogar völlig von den Mietzahlungen des Übergangsmieters ausgeglichen. Viele Vermieter weigern sich jedoch, eine solche Regelung zu akzeptieren. Sie möchten selbst bestimmen, wer in ihrem Objekt wohnt und räumen dieses Recht nicht dem aktuellen Mieter ein. Doch wie sehen das die Gerichte? Diese Frage wird sich anhand des folgenden Falles von selbst beantworten. Dem entsprechenden Gerichtsverfahren vor dem Bundesgerichtshof lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Der Kläger, Mieter einer Dreizimmerwohnung in Hamburg, musste beruflich für mehrere Jahre seinen Lebensmittelpunkt nach Kanada verlegen. In diesem Zusammenhang unterrichtete der Mieter etwa zwei Monate vor seinem Umzug ins Ausland die zuständige Hausverwaltung davon, seine Wohnung – bis auf ein weiterhin selbstgenutztes Zimmer – im betreffenden Zeitraum untervermieten zu wollen. Er benannte in diesem Schreiben auch eine Interessentin konkret mit Namen. Dies alles half allerdings nichts, da die beklagte Partei (die Vermieterin) ihre Zustimmung zur gewünschten Untervermietung nicht gab.

Somit kam es nicht zu dem gewünschten Vertrag zur Untervermietung der Wohnung, folglich stand diese in den Zeitraum vom 15. November 2010 bis zum 30. Oktober 2011 leer. Als der Mieter nach diesem Zeitraum nach Deutschland zurückkehrte, verklagte er seine Vermieterin auf die Zahlung der entgangenen Untermiete für den genannten Zeitraum. Es ging um einen Betrag von knapp 7.500 Euro nebst Zinsen. Das zuständige Amtsgericht gab der Klage schließlich statt, und auch die nächste Instanz – das Landgericht – wies die Berufung der Beklagten zurück.

Als der Fall schließlich durch alle Instanzen gegangen war, wurde er abschließend vor dem Bundesgerichtshof verhandelt. Auch die Richter der höchsten deutschen Rechtsinstanz gaben schließlich dem Vermieter Recht und verurteilten die Vermieterin zur Zahlung des Schadenersatzes. Die Richter am BGH stellten fest, dass der Wunsch des Mieters, durch die Untervermietung seiner Wohnung in der Zeit seines Auslandsaufenthaltes finanziell entlastet zu werden, ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung der Wohnung darstelle. Dem stehe auch nicht entgegen, dass der Kläger ein Zimmer seiner Dreizimmerwohnung selbst behalten wolle, zum Beispiel im Rahmen von Besuchen von Verwandten in Deutschland oder während eines Urlaubs.

Weiterhin stellte das Gericht fest, dass grundsätzlich der Vermieter das Risiko einer Fehleinschätzung der rechtlichen Lage wie im hier dargestellten Fall zu tragen hätte. Dieses Risiko dürfe nicht auf den Mieter abgewälzt werden. Somit hätte sich der Vermieter bereits im Vorfeld über die rechtliche Situation informieren können, und hätte damit erkannt, dass er unter den genannten Umständen zur Zustimmung einer Untervermietung der betreffenden Wohnung verpflichtet gewesen sei. Daher sei es rechtmäßig, dass der Mieter nun von ihm die entgangenen Einnahmen aus einer Untervermietung als Schadenersatz fordere. Für Mieter bietet dieses Urteil eine solide Rechtsgrundlage, um sich im Falle eines Auslandsaufenthaltes eine finanzielle Entlastung hinsichtlich der Mietkosten zu verschaffen. Einige Voraussetzungen müssen diesbezüglich jedoch gegeben sein, zum Beispiel das namentliche Benennen eines oder mehrerer Mietinteressenten für das betreffende Mietobjekt.

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